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Si eres propietario de una o varias viviendas que alquilas de forma temporal a turistas, comprueba cuál es el criterio de la Administración y cómo tributar correctamente por este tipo de arrendamientos.

Tributación Indirecta

Lo primero que tienes que saber es que la tributación indirecta del alquiler temporal de viviendas depende de los servicios que el arrendador preste:

  • Alquiler normal. En caso de que el arrendador se limite a alquilar la vivienda (amueblada o no) sin prestar más servicios, no tendrás que repercutir IVA, con independencia de cúal sea la duración del arrendamiento.
  • Servicios hoteleros. Sin embargo, en caso de arrendamiento de una vivienda amueblada en el que el arrendador se obliga a prestar servicios complementarios más propios de un hotel, la exención no es aplicable y sí debe repercutirse IVA. Tienen tal consideración, por ejemplo, los servicios de restaurante, la limpieza del inmueble y el lavado de ropa de cama y baño periódicos, o la puesta a disposición de otros servicios como lavandería, custodia de maletas, prensa, etc No se considerarán servicios de hostelería:
    • Los servicios de limpieza del apartamento y de cambio de ropa prestados al inicio y fin de cada período de alquiler.
    • Los servicios de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, ascensores y escaleras).
    • Los servicios de mantenimiento en caso de reparaciones de fontanería, electricidad, persianas, electrodomésticos, etc.
    • Vajilla, enseres y aparatos de cocina, etc.

Alquiler con IVA

Al 10%. SI el alquiler lleva IVA, el arrendador deberá darse de alta en Hacienda (presentando una declaración censal) en el epígrafe 685 “Alojamientos turísticos extrahoteleros”. En general el tipo que deberá repercutir en sus facturas será del 10%.

AL 21%. Si el alquiler se realiza a través de un intermediario como una plataforma digital de Internet), de forma que el intermediario es realmente el que arrienda la vivienda y después la cede a los inquilinos, esa posterior cesión  será un subarrendatario. De esta forma, dado que el intermediario estará destinando el inmueble a un uso distinto al de vivienda, el alquiler tributará por IVA al 21%, y el propietario deberá darse de alta en Hacienda en el epígrafe 861 “Alquiler de viviendas”.

Deducción. Por otro lado, recuerda que, en caso de que por los alquileres se repercuta IVA, el arrendador tiene derecho a deducirse el IVA que a su vez soporte por dicha actividad.

Si la vivienda se encuentra en un edificio en el que hay otras viviendas y locales, aunque las facturas por los gastos comunitarios vayan a nombre de la comunidad, el arrendador también podrá deducirse parte del IVA soportado. Para ello, se deberán cumplir los siguientes requisitos:

  • Disponer de una copia de la factura a nombre de la comunidad. También es preciso que dicha copia aparezca diligenciada por el administrador de la comunidad.
  • Disponer de medios de prueba que acrediten cuál es el porcentaje de participación de la vivienda en el edificio.

Alquiler exento

Con ITP. Si el alquiler de la vivienda está exento de IVA, tributará por ITP. Este impuesto se devenga en el momento de formalizar el alquiler, y el responsable de su pago (que debe realizarse en el plazo de un mes desde la formalización) es el arrendatario.

Cálculo. Sin embargo, normalmente el ITP a pagar es muy bajo. Para calcularlo:

  • Tienes que tomar como base la renta a pagar durante toda la duración del contrato.
  • Tendrás que aplicar sobre dicha base la tarifa especial recogida en la ley. Así, por ejemplo, para un alquiler de un apartamento de dos semanas por 1.000 euros, la cuota será de 7,21 euros. Dicho impuesto debe satisfacerse a través del modelo 600 o mediante la compra de timbresCuando el alquiler tiene como finalidad el satisfacer la necesidad permanente de vivienda, el ITP se liquida considerando una duración mínima de tres años. No obstante, en los contratos temporales esta regla no es aplicable y sólo se tienen en cuenta el precio de la estancia.Hacienda sólo puede exigir el ITP al arrendador si éste no ha exigido al arrendatario que acredite el pago del impuesto al percibir el primer pago. De ser así, se convierte en responsable subsidiario.Por lo tanto, si el arrendador recibe una liquidación del ITP, tendrás que verificar si Hacienda ha “perseguido” suficientemente el patrimonio del arrendatario. De no ser así, tendrás que oponerte a la derivación de responsabilidad.

Tributación en el IRPF

Tipo de rendimiento. En la tributación en el IRPF de estos alquileres también existen diferencias según los servicios que se presten:

  • Alquiler normal. En caso de que el alquiler a turistas se realice sin prestar servicios hoteleros, en general, los rendimientos deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario, quedando sometidos a las reglas de determinación de este tipo de rentas.
  • Alquiler con servicios. Si se prestan servicios hoteleros, deben declararse como rendimientos procedentes de una actividad económica.

Sin reducción. En ambos casos, no es de aplicación la reducción del 60% sobre los rendimientos del capital inmobiliario obtenidos cuando se trata de alquileres de viviendas para uso permanente.

Alquiler con empleado. En aquellos alquileres sin servicios en los que el arrendador disponga de al menos una persona empleada a jornada completa, los rendimientos obtenidos también se declaran como procedentes de actividad económica. Eso sí, para que esto suceda es preciso que el número de inmuebles alquilados y el trabajo que genera la gestión del arrendamiento justifique la necesidad de contar con dicho empleado. Si se alquilan sólo dos o tres viviendas, difícilmente Hacienda aceptará que exista una actividad económica.

Recuerda que el hecho de que el alquiler tenga el carácter de actividad económica supone diversas ventajas fiscales:

  • Permite al arrendador el poder disfrutar de ventajas fiscales aplicables a las empresas de reducida dimensión o a diversas deducciones en cuota .
  • La transmisión por herencia y donación de los inmuebles alquilados goza de incentivos en el ISD.
  • Los inmuebles están exentos del Impuesto sobre el Patrimonio.

Tributación en el IRNR

Tipo de rendimiento. Por último, en caso de que el arrendador sea un no residente, también puede verse afectada la tributación de éste en el IRNR:

  • Si, según lo explicado, el alquiler tiene el carácter de rendimiento del capital inmobiliario, el arrendador deberá tributar a un tipo fijo del 19% (el 24% si no reside en la UE, Islandia o Noruega). Para ello, deberás presentar el modelo 210 cada trimestre.
  • SI las rentas se califican como procedentes de una actividad económica, se considera que el arrendador cuanta con un establecimiento permanente en España, por lo que deberá tributar como si fuera una sociedad, siéndole aplicable un tipo fijo del 25%, independientemente de su residencia.

En resumen, la tributación de los alquileres turísticos depende en gran medida de que el arrendamiento se efectúe con servicios hoteleros adicionales. En ese caso, además de tributar por IVA, el alquiler se considera una actividad económica.

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