Sociedad arrendataria: ¿Pueden subir el alquiler del local si hay cambio de socios?

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ASESORÍA JURÍDICA / DERECHO TRIBUTARIO | Si estás interesado en adquirir una SL que desarrolla su negocio en un local de alquiler y el propietario quiere aumentar la renta mensual, ¿es legal?

En QualityConta Abogados te asesoramos sobre como actuar ante las diferentes situaciones que se puedan presentar con el cambio de socios y las clausulas del contrato de arrendamiento.

Cesión o traspaso

El contrato de alquiler incluye una cláusula según la cual será necesario que el propietario autorice expresamente la cesión o el traspaso del contrato por parte del inquilino. Se trata de una cláusula habitual en los contratos de alquiler, y con ella el propietario evita que el local pueda traspasarse a un nuevo arrendatario que, por ejemplo, no le inspire confianza.

Pues bien, si vas a adquirir una participación de la sociedad arrendataria (aunque sea mayoritaria, o incluso del 100%), esta cláusula no será aplicable. No habrá cesión ni traspaso, ya que la sociedad arrendataria seguirá siendo la misma (sólo se producirá un cambio de socios). Por tanto, el propietario deberá aceptar ese cambio (de hecho, no será necesario ni comunicárselo) y no tendrá derecho a aumentar la renta en ningún porcentaje.

No obstante, en algunos casos los tribunales han considerado que la venta del 100% de la sociedad arrendataria no era una simple compraventa de participaciones, sino un instrumento para defraudar los derechos del propietario. Por ejemplo:

  • El propietario ya se había negado a autorizar el traspaso y, para eludir esa negativa, se realizó posteriormente la venta. Al existir una denegación previa, los tribunales consideraron que la transmisión tenía por finalidad principal burlar la prohibición del propietario.
  • En otra ocasión se utilizó la venta de las acciones para que otra empresa que desarrollaba la misma actividad en otro local pasara a ocupar el local arrendado, cambiando incluso el nombre comercial del local.

Pero, fuera de estos supuestos (que, además, responden a casos muy concretos), usted podrá adquirir las participaciones sin riesgo a que se considere que ha habido cesión o traspaso, o a que se aumente la renta en un 20% (porcentaje que prevé la ley en estos casos).

Lea el contrato

En todo caso, verifica si en el contrato se ha establecido alguna cláusula que prevea que la transmisión del 100% de las participaciones de la sociedad arrendataria (o de una participación mayoritaria) equivale a la cesión. De ser así, esta cláusula será válida (en los contratos para uso distinto al de vivienda existe libertad de pactos). Consecuencias:

  • Si se pactó que el propietario debía autorizar la cesión, no te quedará más remedio que negociar. El propietario podrá exigir un nuevo contrato con una nueva duración y una nueva renta, por el importe que estime adecuado.
  • Si adquieres las participaciones sin notificarselo al propietario, éste podrá rescindir el contrato por incumplimiento (al no comunicarle lo que, a efectos del contrato, se considera una cesión).

También puede ocurrir que exista la cláusula conforme la transmisión de una participación mayoritaria equivale a la cesión del contrato y que, a la vez, el contrato no diga nada respecto a qué pasa en caso de producirse dicha cesión. Pues bien, en este caso el propietario no podrá oponerse a la transmisión de las participaciones y a la continuidad del alquiler, pero podrá aumentar la renta en un 20%.