Dación en pago: Código de buenas prácticas bancarias

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Cuando seas incapaz de pagar la hipoteca puedes acogerte a la dación en pago, entregando la vivienda al banco a cambio de cancelar la deuda. Sin embargo, los requisitos para que esto pueda producirse suelen ser difíciles de cumplir…

Desde 2012 existe una normativa por la cual las personas que son incapaces de seguir pagando la hipoteca de su vivienda puedan pactar con el banco alguna solución que evite la subasta del inmueble. Esta normativa, que se conoce como código de buenas prácticas bancarias, permite las siguiente soluciones:

  • Reestructuración: Consiste en solicitar al banco un plan de reestructuración de la deuda, la cual incluirá una carencia de cinco años en la amortización del capital, la ampliación del plazo del préstamo hasta 40 años, etc.
  • Quita: En el caso de no valer la solución anterior (porque la cuota hipotecaria es superior al 50% de los ingresos del deudor), podrá solicitarse una quita (por ejemplo, del 25% del capital pendiente).
  • Dación en pago: Siendo la quita insuficiente, el deudor podrá solicitar la dación en pago, a través de la cual se entregará la vivienda al banco a cambio de cancelar la deuda (pudiendo incluso quedarse en el piso durante dos años como arrendatario).

Dación en pago ¿Cuándo es posible?

Si cumples los requisitos que establece esta normativa, el banco deberá aceptar la dación en pago (ya que la mayoría de los bancos han aceptado ese código de buenas prácticas). No obstante, en muchas ocasiones, es posible que el deudor no cumpla todos los requisitos, debido a la rigurosidad de estos. Por ejemplo, el precio de compra de la vivienda no puede superar una cantidad y, en muchos casos, el inmueble seguramente fue adquirido en la época del boom inmobiliario, por lo que, normalmente, el valor suele superar la cantidad estipulada.

Por otro lado, aún no cumpliendo todos los requisitos es posible conseguir la dación a través de una negociación con el banco.

Es importante que esta negociación la lleve a cargo un abogado.

Uno de los elementos determinantes a la hora de la negociación es el valor de tasación de la vivienda a efectos de subasta:

  • Si el banco saca a subasta la vivienda, este puede adjudicarla por el 70% del valor de tasación y seguir reclamando al deudor la deuda que falta por cubrir. De esta manera, es posible que el banco realice sus cálculos y acepte la dación en pago solo si, además de quedarse con la vivienda, el deudor le paga una suma similar a la deuda que quedaría pendiente si el inmueble se subasta.
  • Por lo tanto, como deudor, debe interesarte negociar la dación si el valor de tasación de la vivienda es suficientemente alto como para que el banco acepte cancelar toda la deuda o gran parte de ella. Pero, sis ese valor es bajo, puede interesarte más solicitar un concurso de acreedores e intentar la exoneración de la parte de deuda que no cubra la subasta.

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