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Si eres propietario de una vivienda que alquila regularmente, tienes que saber que se han aprobado cambios que aumentan la protección al arrendatario. 

Nuevo plazo mínimo

Desde el pasado 19 de diciembre, la duración mínima de los arrendatarios de vivienda es de cinco años si el arrendador es una persona física, siendo de siete años si se trata de una persona jurídica; antes este plazo era de tres años. Por lo tanto, si alquilas tu vivienda a partir de esa fecha por un plazo de un año, el contrato se prorrogará obligatoriamente (si el arrendatario lo desea) hasta alcanzar la duración de cinco o siete años.

No es válido que el arrendatario renuncie a esa prórroga obligatoria, así pues, te mostramos algunos mecanismos legales que pueden servirle para acortar dicho plazo:

  • Temporada: si no quieres alquilar tu vivienda por un plazo tan prolongado, puedes firmar un contrato de temporada, pactando la duración que desees. Sin embargo, esto sólo es posible si el inquilino alquila la vivienda para cubrir una necesidad temporal (como segunda residencia, para estudiantes durante el curso académico…); no es posible si se alquila para establecer la residencia permanente.
  • Renta: puedes pactar una actualización anual de la renta superior al IPC, que te compense por estar sujeto a un plazo tan prolongado (por ejemplo, que la renta aumente un porcentaje fijo a partir de un determinado año de contrato). SI el alquiler es inferior a 600 euros y la duración del contrato es de hasta cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), solo podrá incrementar la renta con el IPC.
  • Necesidad: si, por otro lado, necesitas la vivienda para ti mismo, para tus familiares hasta primer grado o para tu cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial, podrás oponerte a la prórroga obligatoria una vez transcurra el primer año de contrato.

Garantías y gastos

En los alquileres de vivienda es el inquilino el que debe entregar una mensualidad como fianza. Sin embargo, hasta ahora el arrendador podía exigir otras garantías complementarias sin límite (aval bancario, depósito en metálico…). Ahora solo podrás pedir como garantía complementaria dos mensualidades de renta, por lo que sus garantías disminuyen. Por lo tanto:

  • Solvencia y seguro: comprueba la solvencia del inquilino (pídele copias de su declaración de la renta, del contrato de trabajo, de las últimas nóminas), y considera la opción de contratar un seguro de impago de alquileres (lo comercializan muchas aseguradoras).
  • Duración: esta limitación de las garantías complementarias se aplica a los contratos de hasta cinco años de duración (hasta siete años si el arrendador es una persona jurídica). Puedes evitarla si firmas un contrato de duración superior.

De igual forma, si arriendas la vivienda como persona jurídica (porque, por ejemplo, pertenece a tu SL), serás tú quien deberá pagar los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato (salvo aquellos servicios que hayan sido contratados a iniciativa del inquilino). Debes tener en cuenta este coste al fijar la renta y negocia previamente con la agencia inmobiliaria el importe de sus honorarios. En cambio, si si arriendas la vivienda como persona física, es válido que pactes que estos gastos vayan a cargo del inquilino.

En resumen, ten en cuenta que se amplía de tres a cinco años (siete años si el arrendador es una persona jurídica) la prórroga obligatoria de los alquileres de vivienda; y que no puedes solicitar como garantía adicional a la fianza más de dos meses de renta.

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